新築の固定資産税はいくら？｜計算方法と軽減措置をやさしく解説

マイホームを考えると、毎年かかる固定資産税がいくらになるのか気になります。「新築の固定資産税はいつからかかるのか」「毎年いくら払うのか」と迷う方は少なくありません。

固定資産税は、土地と家屋それぞれの評価額をもとに計算する税金です。新築のあいだは税額が軽くなる仕組みがありますが、軽くなる期間と、本来の税額に戻る時期は住宅の種類によって異なります。

この記事では、いつから課税されるのかという基本の仕組みから、税額の計算方法、新築住宅の軽減措置、土地にかかる特例と都市計画税、手続きまでを順に紹介します。まずは、固定資産税がどのような税金なのかから見ていきましょう。

固定資産税とは？毎年かかる税金のしくみ

固定資産税は、土地や家屋を所有している人に毎年課される税金です。誰が納めるのか、評価額がどう決まるのかといった基本から確認しましょう。

固定資産税の納税義務者になる人

固定資産税を課税するのは、資産が所在する市町村です。東京23区では東京都が課税します。賦課期日（その年度の税金を計算する基準日）は毎年1月1日で、この日現在で固定資産課税台帳に所有者として登録されている人が納税義務者になります。

1月2日以降に所有権が移転しても、その年度の納税義務者は変わりません。年度の途中で家を売却した場合も、その年度の固定資産税は売却前の所有者が納めます。

土地の評価額の決まり方

課税の基礎になる評価額は、土地と家屋で求め方が異なります。土地は3年に一度の基準年度に評価替えが行われ、地価公示価格などの7割の水準を目安に評価されます。直近の基準年度は令和6年度です。

基準年度の翌年度と翌々年度は、原則として評価額が据え置かれます。地価が動いても評価額が毎年変わるわけではないため、年額を見積もるときはこの区切りを意識しておきましょう。

家屋の評価額の決まり方

家屋の評価額は、新築するとした場合に必要となる建築費をもとに、経年による減価を反映して求めます。この求め方を再建築価格方式といいます。同じ仕様で建て直すのにどれくらいかかるかを基準にしていると考えると分かりやすいでしょう。

家屋は原則として、固定資産課税台帳に登録された価格がそのまま課税標準額になります。土地のように住宅用地の特例で大きく軽減されることはないため、評価額が税額に反映されやすくなります。

新築した家屋に課税が始まる時期

固定資産税は、1月1日時点で存在し、所有者になっている家屋に対して課される年税です。そのため、新築した年の固定資産税はかからず、課税は新築した年の翌年度から始まります。

家屋の評価額は、新築して引渡し・入居から１～３ヶ月後程度に市町村が家屋調査を行い決定します。新築住宅の減額も、新たに固定資産税が課税される年度から起算します。家を建てる時期の考え方は、こちらの記事で紹介しています。

家を建てる時期・タイミングはいつ？頭金を貯めてマイホームを持とう| Sodate(ソダテ)

固定資産税の納期のめやす

納期は市町村の条例で定められ、一般に年4回に分けて納めます。納期の月は自治体によって異なり、たとえば東京都（23区）では6月・9月・12月・翌年2月です。納期内であれば、一度に全額を納めることもできます。

年度の初めに届く納税通知書には、その年度に納める税額と納期がまとめて記載されています。毎年の支払いを家計の計画に入れておくと、納期が近づいてから慌てずに済みます。

土地と家屋では、評価額の求め方も課税の始まり方も異なります。整理すると次のとおりです。

項目	土地	家屋
評価額の求め方	地価公示価格などの7割の水準	新築する場合の建築費に経年による減価を反映
評価替えの時期	3年に一度の基準年度	3年に一度
課税標準額	住宅用地の特例で評価額より低くなることが多い	原則として評価額と同じ
課税が始まる時期	所有している年度から	新築した年の翌年度から

固定資産税の計算方法

固定資産税の税額は、評価額ではなく課税標準額をもとに計算します。計算の順番と、つまずきやすいポイントを確認しましょう。

課税標準額に標準税率1.4％を掛けた税額

固定資産税の標準税率は1.4％です。税額は、課税標準額にこの税率を掛けて求めます。課税標準額は、評価額をもとに住宅用地の特例などの軽減を反映した金額で、評価額とは別の金額です。評価額をそのまま税率に掛けない点が、最初につまずきやすいところです。

計算は、次の順番で進みます。

1. 土地と家屋の課税標準額をそれぞれ求める
2. 同じ市町村にある土地と家屋の課税標準額を合算し、1,000円未満を切り捨てる
3. 固定資産税は1.4％、都市計画税は0.3％を掛け、100円未満を切り捨てる
4. 固定資産税額に都市計画税額を足し、新築住宅の減額などの軽減額を差し引く

市町村は必要に応じて1.4％と異なる税率を条例で定めることができます。実際にどの税率が適用されるかは、お住まいの市町村の条例で確認できます。

市町村単位での課税標準額の合算

固定資産税は、土地の税額と家屋の税額を別々に計算するのではなく、同じ市町村にある土地と家屋の課税標準額を合算してから税率を掛けます。端数処理は、合算した金額で1,000円未満を切り捨てる段階で1度だけ行われます。

複数の市区町村に土地や家屋を持っている場合は、市町村ごとに合算して計算します。都市計画税も考え方は同じで、固定資産税と同じ課税標準額をもとに、税率0.3％で計算します。

評価額を下回る土地の課税標準額

土地は、住宅用地の特例と負担調整によって、評価額と課税標準額が一致しないことが多くなります。住宅が建っている土地は課税標準額が大きく軽減されるため、評価額の6分の1など、評価額を下回る金額が課税標準額になります。

評価額ではなく課税標準額で計算することが、税額を確かめる出発点になります。家屋は原則として評価額がそのまま課税標準額です。納税通知書に添付される課税明細書では、土地と家屋それぞれの課税標準額と税額を確認できます。

新築住宅の固定資産税が軽くなる減額措置

要件を満たす新築住宅には、一定の期間だけ固定資産税が軽くなる減額措置があります。軽くなる割合と期間、対象になる条件を確認しましょう。

住宅部分120㎡までの減額の割合

新築住宅の減額措置では、住宅部分のうち1戸あたり120㎡までの部分について、固定資産税額が2分の1に減額されます。120㎡を超える部分は減額の対象になりません。延床面積の広い家では、120㎡を超えた分に本来の税額がかかります。

減額されるのは固定資産税だけです。

一般の住宅は3年度分の減額期間

減額が続く期間は住宅の種類で変わります。一般の一戸建て住宅では、新たに固定資産税が課税される年度から3年度分です。認定長期優良住宅や3階建以上の耐火建築物や準耐火建築物は5年度分になります。

年度単位で数えるため、新築した年の翌年度から3年度分と考えると分かりやすいでしょう。たとえば令和8年に新築した一般の住宅であれば、課税が始まる令和9年度から令和11年度までの3年度分が減額の対象です。

減額の対象になる床面積の要件

減額の対象になる住宅には床面積の要件があります。令和8年4月1日以後に新築する住宅では、40㎡以上240㎡以下です。令和8年3月31日までに新築した一戸建ての住宅は、50㎡以上280㎡以下でした。

あわせて、居住部分の床面積が1棟全体の2分の1以上であることも要件です。店舗などを併設する併用住宅では、この居住割合を満たすかどうかで減額の対象が決まります。

減額措置の適用期限は令和13年3月31日

この減額措置には適用期限があり、令和13年3月31日までに新築された住宅が対象です。令和8年度の税制改正で、適用期限が5年延長されました。

基準になるのは新築された日で、入居した日ではありません。完成の時期を考えるときは、この点に注意しておきましょう。

認定長期優良住宅の減額期間

長期優良住宅の認定を受けた住宅は、減額の期間が長くなります。一般の住宅で5年度分、3階建以上の耐火建築物や準耐火建築物で7年度分です。

令和11年4月から加わる立地要件

令和8年度の税制改正では、浸水被害防止区域などの一定の災害ハザードエリアにある住宅を減額の対象から除く立地要件が追加されました。この立地要件は令和11年4月1日から施行されるため、それより前に建てる住宅には原則として適用されません。今後の制度変更として押さえておくとよいでしょう。

減額の内容を整理すると、次のとおりです。いずれも住宅部分のうち1戸あたり120㎡までの部分が対象です。

住宅の種類	減額される割合	減額される期間
一般の住宅	2分の1	新たに課税される年度から3年度分
3階建以上の耐火・準耐火建築物	2分の1	5年度分
認定長期優良住宅	2分の1	5年度分
認定長期優良住宅（3階建以上の耐火・準耐火建築物）	2分の1	7年度分

※総務省の固定資産税の解説による

住宅用地の特例で土地の税額が軽くなる

住宅が建っている土地は、住宅用地の特例によって課税標準額が大きく軽減されます。土地の税額を左右するため、割合を押さえておきましょう。

200㎡までの小規模住宅用地は6分の1

住宅が建っている土地のうち、1戸につき200㎡までの部分は小規模住宅用地とされ、固定資産税の課税標準額は価格の6分の1になります。200㎡は約60坪にあたります。

この特例は、住宅が建っている土地に適用されます。土地だけを引き継いだ場合でも、住宅が建っていれば住宅用地として扱われる点は押さえておきたいところです。

200㎡を超える部分の特例率

200㎡を超える部分は一般住宅用地となり、固定資産税の課税標準額は価格の3分の1になります。軽減の割合は小さくなりますが、200㎡を超えて広い敷地でも、すべてが本来の評価額で課税されるわけではありません。

また、住宅用地の課税標準額は、前年度の金額が特例を適用した後の金額を下回る場合、段階的に引き上げられる負担調整の仕組みがあります。この仕組みがあるため、評価額と課税標準額が一致しない土地が生じます。

毎年1月1日時点での特例の判定

住宅用地の特例が適用されるかどうかは、賦課期日である毎年1月1日時点の土地の状況で判定します。その日までに住宅が建っていれば、その年度は住宅用地として扱われます。

1月1日時点で住宅が建っていない更地には、住宅用地の特例は適用されません。新築の予定地を先に取得した場合、家が完成するまでの年度は特例の対象外になります。

住宅用地の特例による課税標準額の割合は、次のとおりです。都市計画税では割合が異なる点にも注意しましょう。

区分	対象になる面積	固定資産税の課税標準額	都市計画税の課税標準額
小規模住宅用地	1戸につき200㎡まで	価格の6分の1	価格の3分の1
一般住宅用地	200㎡を超える部分	価格の3分の1	価格の3分の2
住宅がない土地	—	特例の適用なし	特例の適用なし

都市計画税のしくみ

固定資産税とあわせて納める税金に都市計画税があります。かかる場所と金額の考え方を確認しましょう。

都市計画税がかかる市街化区域内の土地

都市計画税は、市街化区域内にある土地と家屋にかかる税金です。市街化調整区域など、市街化区域以外の土地には原則としてかかりません。都市計画事業に使う費用にあてる目的で課税されます。

課税するかどうかは市町村が条例で決めるため、市街化区域内でも都市計画税を課税していない市町村があります。自分の地域でかかるかどうかは、納税通知書や自治体の案内で確かめられます。

都市計画税の制限税率0.3％

都市計画税の税率は0.3％が制限税率、つまり上限として定められています。土地と家屋の課税標準額を合算し、0.3％を掛けて計算する流れは固定資産税と同じです。

固定資産税の標準税率1.4％が標準であるのに対して、都市計画税の0.3％は上限である点が異なります。どちらも市町村の条例で定められるため、実際の税率は自治体の条例で確認できます。

新築住宅の減額措置の対象外

都市計画税には、新築住宅の減額措置がありません。固定資産税が2分の1に減額される期間中も、都市計画税は減額されず本来の税額で計算します。

後述の年額の目安でも、都市計画税の金額は減額期間中と減額後で変わりません。

住宅用地の特例の軽減の割合

住宅用地の特例は都市計画税にも適用されますが、割合は固定資産税と異なります。200㎡までの部分は価格の3分の1、200㎡を超える部分は3分の2です。

固定資産税の6分の1と比べると軽減の割合は小さくなりますが、評価額のまま課税されるわけではありません。都市計画税の負担を確かめるときも、課税標準額がいくらになっているかを見る必要があります。

固定資産税と都市計画税の違いを整理すると、次のとおりです。

項目	固定資産税	都市計画税
課税される場所	市町村の区域内の土地と家屋	市街化区域内の土地と家屋
税率	標準税率1.4％	制限税率0.3％
新築住宅の減額	住宅部分120㎡までが2分の1	減額なし
住宅用地の特例（200㎡まで）	価格の6分の1	価格の3分の1

新築の固定資産税の年額の目安

ここまでの仕組みをもとに、新築の固定資産税が年いくらになるのかを整理します。減額が終わったあとの税額もあわせて見ておきましょう。

減額期間中にかかる年額の目安

年額は、土地と家屋の固定資産税に、都市計画税を足した金額です。減額期間中は、家屋の固定資産税から住宅部分の2分の1が差し引かれます。

土地の評価額2,000万円（200㎡以内）、家屋の課税標準額1,200万円という条件で試算すると、年額は約18万6,500円になります。内訳は、減額後の固定資産税が130,600円、都市計画税が55,900円です。

区分	減額期間中	減額が終わったあと
固定資産税（土地と家屋の合計）	130,600円	214,600円
都市計画税（土地と家屋の合計）	55,900円	55,900円
年額の合計	186,500円	270,500円

※市街化区域で都市計画税が課税される場合の金額。土地の評価額2,000万円（200㎡以内）と家屋の課税標準額1,200万円という条件で試算

減額が終わると年額は約27万500円になり、差は約8万4,000円です。この差は、家屋の固定資産税の2分の1にあたる減額分です。住宅の総額を抑えて予算に収める考え方は、こちらの記事で紹介しています。

新築の注文住宅で予算オーバー！削れるところと削るべきでないところ| Sodate(ソダテ)

減額が終わって本来の税額に戻る時期

減額が終わると、翌年度から本来の税額に戻ります。急に税額が倍になるのではなく、2分の1の減額が終わって本来の税額に戻るという理解が正確です。

一般の住宅では、課税が始まる年度から3年度分が減額の対象なので、課税が始まって4年目にあたる年度から本来の税額に戻ります。3階建以上の耐火建築物や準耐火建築物、認定長期優良住宅は減額の期間が長いため、戻る時期も遅くなります。

年額を左右する評価替えのしくみ

本来の税額に戻ったあとも、税額がずっと同じとは限りません。土地の評価額は3年に一度の評価替えで見直され、家屋の評価額も経年による減価を反映して見直されます。

評価額が下がれば税額も下がる方向に働きますが、評価替えの内容によっては税額が上がることもあります。毎年かかる税額を踏まえた資金計画の立て方は、こちらの記事も参考になります。

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軽減措置を受けるための手続き

減額措置や住宅用地の特例は、すべての住宅で同じように手続きが必要になるわけではありません。申告の要否と、評価額が決まる流れを確認しましょう。

申告が不要な一般の新築住宅

一般の新築住宅の減額は、納税者による申告が原則として不要です。市町村が課税台帳などで対象の住宅を把握し、減額を適用します。住宅用地の特例も、特例の適用そのものに申告は必要ありません。

ただし、住宅を新築したときは、自治体から住宅用地の申告書の提出を求められます。特例が正しく適用されるように、案内が届いたら期限までに提出しておきましょう。

例外として、3階建以上の木造の準耐火建築物は、減額の申告書が必要になることがあります。自分の住宅が該当するかどうかは、自治体の案内や住宅会社に確認しておくと安心です。

申告が必要な認定長期優良住宅

認定長期優良住宅の減額を受けるには、申告が必要です。新築した日の翌年1月31日までに、認定通知書の写しを添えて減額の申告書を提出します。申告の期限を過ぎると減額を受けられないため、認定を取得した場合は早めに手続きを進めましょう。

マンションなどの区分所有家屋では、管理者が提出する認定通知書の写しの提出で要件を満たせば、区分所有者それぞれの申告は不要です。

家屋調査による評価額の決定

新築した家屋の評価額は、新築して引渡し・入居から１～３ヶ月後程度に市町村が家屋調査を行って決定します。市町村は登記の情報や建築確認の申請内容から新築を把握し、所有者に調査の依頼を送ります。

調査では、建物の外観の確認や所有者への聞き取り、建築資材の確認などが行われます。必要に応じて室内の内装や設備も確認しますが、プライバシーへの配慮から、室内は聞き取りのみにすることもできます。調査の案内が届いたら、期限までに協力しましょう。

よくある質問

Q. 新築の固定資産税は6年目から上がるのですか？

A. 一律に6年目ではありません。一般の住宅では、新たに課税される年度から3年度分が2分の1に減額されるため、課税が始まって4年目に本来の税額に戻ります。3階建以上の耐火建築物や準耐火建築物は5年度分、認定長期優良住宅は5年度分または7年度分と、減額の期間が長くなります。

Q. 年の途中で家が完成した場合、その年から課税されますか？

A. 固定資産税は1月1日時点で存在し、所有者になっている家屋に課される年税です。その年の途中で完成した家屋はその年には課税されず、翌年度から課税が始まります。新築して引渡し・入居から１～３ヶ月後程度に家屋調査が行われ、評価額が決まります。

Q. 固定資産税がかからないのはどのような場合ですか？

A. 課税標準額が免税点を下回る場合は課税されません。免税点（この金額以下の資産には課税されない基準）は、土地30万円未満・家屋20万円未満です。住宅を建てた場合はこの金額を大きく超えることがほとんどなので、通常は課税の対象になります。

まとめ

固定資産税は、毎年1月1日時点の土地と家屋の所有者に課される税金で、新築した家屋は新築した年の翌年度から課税されます。税額は、評価額ではなく住宅用地の特例などを反映した課税標準額に、標準税率1.4％を掛けて計算します。土地は200㎡までの部分が価格の6分の1、家屋は住宅部分120㎡までの税額が2分の1というように、軽減の仕組みが分かれています。

新築住宅の減額は、一般の住宅では課税が始まる年度から3年度分で、減額が終われば翌年度から本来の税額に戻ります。急に倍になるのではなく減額が終わると考えると、年額の見通しを立てやすくなるでしょう。土地の特例と減額の期間を踏まえて、毎年の税額を早めに見積もっておきましょう。

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※ 本記事に掲載している費用の目安等の情報は2026年10月時点のものです。